甚至有人說，麥當(dāng)勞不是賣漢堡的，是做地產(chǎn)的，拿鋪眼力驚人。

那么，麥當(dāng)勞全球首批“選址專家”一看一個準(zhǔn)的秘訣，你不想知道？

“用1年時間做調(diào)研，提前3年做別人開店前3個月的事情”    

2010年以前，麥當(dāng)勞也沒有策略規(guī)劃分析部門，隨著后來開店風(fēng)險比率越來越高，開始注重推廣策略選址分析。

2010年以后，麥當(dāng)勞新成立這個部門，專門負(fù)責(zé)研究投資、分析和規(guī)劃。安好正是這個部門的“地產(chǎn)策略規(guī)劃師”之一。

｜人物介紹｜   

安好，麥當(dāng)勞全球第一期地產(chǎn)策略規(guī)劃師，第一期一共有15人。

2001—2010年，他在麥當(dāng)勞做運營，從一線做到區(qū)域負(fù)責(zé)人。2010年到現(xiàn)在，歷任策略規(guī)劃師、高級策略規(guī)劃師，后成為地產(chǎn)規(guī)劃經(jīng)理。

負(fù)責(zé)過麥當(dāng)勞眾多城市項目的選址開發(fā)，也給不少餐企和地產(chǎn)商提供過友情規(guī)劃。

安好表示，麥當(dāng)勞的項目規(guī)劃分析一般都是提前3年來做（很多人是開店前3個月才做），當(dāng)年找當(dāng)年開的項目很少。

像成都中海國際社區(qū)的麥當(dāng)勞得來速餐廳，在進(jìn)行規(guī)劃分析時，中海國際社區(qū)還沒有建造。環(huán)球中心的區(qū)域規(guī)劃分析開啟時，整個區(qū)域也剛剛開始打地基。

而在做藍(lán)光空港國際的選址分析時，也花了一年左右來做調(diào)研。不僅推算了商圈成熟時間、人口基數(shù)分析、消費需求分析，還細(xì)化到主要消費人群的年齡階段、消費特性以及交通習(xí)慣、就餐時間分析等。

在內(nèi)參君看來，這里面有個簡單的道理：等商圈成熟了，還有你的事兒嗎？租金你承受得起嗎？

誠然，麥當(dāng)勞有強大的系統(tǒng)和品牌勢能，可以支撐其提前3年做規(guī)劃，這點并非小型餐飲企業(yè)可比。但當(dāng)餐飲選址已經(jīng)從“游擊戰(zhàn)”進(jìn)化到“陣地戰(zhàn)”、“網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)” ，無論企業(yè)大小，選址都不能再停留在“拍腦袋”、“臨陣抱佛腳”的層級。

“研究城市交通，好動線盤活一個鋪”    

開在好商圈生意也千差萬別？隨著主流商圈越來越飽和，很多想開新店的老板都在關(guān)心一個問題：下一步選址該往哪里走？

這時候，城市交通規(guī)劃是店面選址的重要參考。 2010年，成都紅星路只開發(fā)了半邊， IFS當(dāng)時還在修建，但在安好建議下，麥當(dāng)勞選址定在紅星路上的春熙路第一城。

他的依據(jù)是，成都市中心的核心商圈一定會轉(zhuǎn)移到紅星路，而且根據(jù)城市規(guī)劃，春熙路上沒有地鐵，而紅星路有地鐵口。安好現(xiàn)場測算過，春熙路幾個出入口客流量總和40萬人次/天，而一個地鐵站口的客流量就能達(dá)到40萬！

靠近地鐵口，春熙路第一城的位置就成為了人流必經(jīng)地。雖然開業(yè)之初沒有馬上盈利，但地鐵修通后，人流動線全給帶活了，餐廳生意持續(xù)火爆。

而像麥當(dāng)勞得來速餐廳，大都開在城市三環(huán)到五環(huán)之間，并不繁華。這種餐廳就要分析餐廳附近的homeshop可能成長起來的年份，同時選出周邊消費群體的購物、消費最便捷的動線。

“向前看，優(yōu)質(zhì)商圈不會一成不變”    

城市發(fā)展過程中，商圈不會是一成不變的。無論任何業(yè)態(tài)，都要順應(yīng)時代的改變。

以成都為例，曾經(jīng)的熱門商圈競爭指數(shù)，從紅照壁到春熙路一路下滑，而仁和春天棕北店的關(guān)門，也標(biāo)志著太古里、IFS成為這個城市新的商業(yè)中心。

所以，在幫“馬旺子川小館”項目選址時，安好首先觀察了成都商圈重心的轉(zhuǎn)移：即從天府廣場、春熙路到紅星路，最后餐廳也開在了紅星路。

“不要只挑商圈，更要挑品牌契合度”    

餐飲經(jīng)營最健康的衡量指標(biāo)是現(xiàn)金流、可持續(xù)的投資回報率和利潤。所以，選址“不求最好，只求最合適”，一定要找到契合品牌的既定商圈。

隨著生活節(jié)奏加快，人們到一個城市就想在最短時間內(nèi)找到那些既好吃又有很好體驗感的餐廳。于是馬旺子的選址上最終瞄準(zhǔn)了市中心，外地人和本地人都可以注意到的品牌高地。

馬旺子川小館當(dāng)時劃出從天府廣場到到合江亭這一片區(qū)，尋找適合做獨立形象的川菜品牌店鋪。最終定在靠近太古里的東糠市街。該街區(qū)店鋪出租率不到70%但靠近太古里，附近也沒有川菜老字號品牌。

為什么沒有選擇進(jìn)駐太古里？ 太古里當(dāng)時每天20萬的客流，高峰時達(dá)到50萬，但很多時尚美女到太古里除了逛街，拍照發(fā)朋友圈，很多人會在它附近就餐。東糠市街緊鄰太古里，既能享受商場餐飲100元左右客單價的“福利”，也正好處在人們就餐目的地的動線點上，馬旺子選址成功也就順理成章。

成都七十一號豆湯飯也是如此，選址看起來不顯眼，但一年營收也上千萬。

利用大數(shù)據(jù)，從消費行為分析中找商機(jī)    

就像京東、淘寶根據(jù)數(shù)據(jù)運算，得出的消費者偏好影響商家產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營，安好表示，大數(shù)據(jù)現(xiàn)在也是商圈選址的常用工具。

比如選址成都太古里，就要分析天府廣場到春熙路、紅星路的聚客商圈的年齡分布、收入水平以及消費群體經(jīng)常使用的手機(jī)APP，以及相應(yīng)的聚客習(xí)慣、人群分布、年齡分布、游客比例等，最后得出：

天府廣場，年齡偏大，為四五十歲；

春熙路，年齡偏小，十幾二十歲；

太古里，年齡適中， 20—35歲。

在結(jié)合品牌目標(biāo)客群尋找商圈的過程中，還要把目標(biāo)區(qū)域中餐、小吃等各種業(yè)態(tài)分布狀況、競爭情況進(jìn)行縱深分析。比如做中式正餐，區(qū)域內(nèi)缺這個品類，成功概率就大。

而成都嬌子大道附近的中海華府和九號公館要設(shè)計成餐飲商圈時，麥當(dāng)勞就做過大數(shù)據(jù)分析。雖然當(dāng)時周邊的建筑才剛剛起步，但麥當(dāng)勞會調(diào)研周邊居民數(shù)量、學(xué)生數(shù)量、年齡分布，甚至包括從劍南大道、益州大道開車經(jīng)過的人群、高峰經(jīng)過時間等。

每類人群的大數(shù)據(jù)來源不一樣。 像上班族、學(xué)生、住家戶等，會派人去每個小區(qū)進(jìn)行摸底，包括樓棟單元、入駐百分比等，甚至?xí)ㄟ^晚上8點鐘的小區(qū)亮燈比率，來推算一個小區(qū)的人口基數(shù)是否安全和穩(wěn)妥。

小區(qū)物業(yè)、街道辦、派出所也是人口數(shù)據(jù)獲取的渠道，此外還有地鐵公司、公交公司、Mall招商等部門的數(shù)據(jù)。 現(xiàn)在還出現(xiàn)了專業(yè)數(shù)據(jù)公司，可以提供更精準(zhǔn)的消費者行為分析。

總之，選址不是掃射，而是狙擊。需要狙擊手全面準(zhǔn)備，對周圍環(huán)境、目標(biāo)進(jìn)行潛伏觀察，時機(jī)合適了，追求一擊即中。

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