然而，抱著一堆堆理論讀物，借鑒了各個(gè)品牌案例，加上“苦蹲數(shù)十天”的實(shí)踐，以為總?cè)f無一失了吧，結(jié)果……遲遲開不了張！

究竟哪兒出了問題？通過一家咖啡館的選址來看看，這12項(xiàng)鋪面自身的指標(biāo)你考察了么？

1 房租要求  

單月房租最好在預(yù)估營業(yè)額的1/4—1/3以下；最好無轉(zhuǎn)讓費(fèi)；能夠保證3年以上的租期；

房租可有適度遞增，但盡量遞增變緩或是遞增數(shù)值越小越好（遞增幅度不能超過8%）。

不建議投資養(yǎng)店期過長的店面，雖然房租相對劃算，但是如果養(yǎng)店期過長，也容易夜長夢多，所以一般建議養(yǎng)店期最好在半年以內(nèi)為宜。

2 面積要求  

依據(jù)自己開店的定位以及資金實(shí)力來確定使用面積。個(gè)人建議理想咖啡館使用面積在100—300平方米為最佳，上限面積為500平方米左右，因?yàn)檫@樣的面積可以具備足夠的使用功能。

▲ 比如，一般情況下，不少獨(dú)立咖啡館面積在100平米左右，星巴克是300平米左右，漫咖啡在2000平米左

3樓層要求  

如果是商場內(nèi)，以臨近電梯，或是影院等人流量大的、房租顯眼的區(qū)域?yàn)橐恕?/span>

如果在商場避開星巴克等一線大牌的店面也是不錯(cuò)的選擇，房租相對便宜，避開直接競爭。

如果是臨街商鋪，一般建議一二層最好，其中二層面積可以稍大，因?yàn)楦察o，房租也更合適。

▲ 比如，雕刻時(shí)光五道口店就在一家三層樓的二三樓，二樓面積比較大，三樓有可以利用的室外露臺(tái)

如果是獨(dú)棟，則考慮面積、內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合適。

▲ 咖門曾介紹過的一家校園店，2層400多平，配置很豪華，利用上可以更充分

當(dāng)然，如果店主擅長網(wǎng)絡(luò)營銷，玩轉(zhuǎn)圈子的能力很強(qiáng)，也可以選擇樓層最里面，以及巷子、居民樓下，甚至是大廈的屋頂天臺(tái)。

4 屋頂高度  

一般室內(nèi)的樓層高度最好能夠達(dá)到3米以上，如果要做隔層，最好樓層高度能夠達(dá)到5.5米以上，室內(nèi)最好不要有太多的柱子，或是隔墻，以免影響使用面積，如果有柱子和隔墻需問清能否做部分的拆除或處理。

如果是韓系風(fēng)格的店面，空間宏大些會(huì)更有效果，例如可以隔層，挑空等。

5裝修要求  

有裝修免租期，起碼30天，最好60天左右，當(dāng)然免租期時(shí)間越長越好，因?yàn)檎ＴO(shè)計(jì)一家咖啡館需要至少15—20天左右的時(shí)間，而裝修一家咖啡館依據(jù)大小面積及施工難易程度，一般也需要30—90天的時(shí)間。

▲ 裝修免租期…聽上去就很難

室內(nèi)空間允許適度改造，例如：落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔斷墻等。

6排煙要求  

一般來說餐品的比例越高，對排煙的要求越高，尤其戶外除煙。

例如，很多居民樓的商鋪是不具備明火的，也就是說不具備大量餐品的出品條件，就算有燃?xì)夤艿溃用駱抢锏呐艧煿艿酪膊痪邆渖逃脳l件，如果這項(xiàng)考慮不周，很容易引起煙氣擾民的糾紛。

7 消防要求  

整棟大廈需通過消防驗(yàn)收，并且咖啡館內(nèi)具備一定的消防設(shè)施，例如：噴淋、煙感或是消防龍頭！

此項(xiàng)尤為重要，如果整棟大廈的消防沒有經(jīng)過驗(yàn)收，咖啡館的消防審批幾乎無法通過。

8 采光要求  

咖啡館里有幾扇采光不錯(cuò)的窗戶，不但能省電，更重要的是光線射進(jìn)室內(nèi)，可以營造很舒服的氛圍，尤其是有延窗可以落地的玻璃。

▲ 在落地窗邊的陽光下看書，是很多人去咖啡館的最初動(dòng)

9 水電要求  

正常來說，一家小型咖啡館的水電要求不高，甚至家庭用的水電設(shè)施就已經(jīng)夠用。但需要注意的是，老房子的水電線路，最好進(jìn)行檢修，防止出現(xiàn)年久失修造成的漏水漏電問題。

另外，大型咖啡館的要求會(huì)比較高，必須有良好的排水設(shè)施，且電量足夠，同時(shí)后廚部分要具備三相電源。

10招牌要求  

招牌面寬廣點(diǎn)更顯眼，當(dāng)然好，但關(guān)鍵還在于能否讓顧客方便看到，所以，需要向物業(yè)多申請些可以提供招牌展示的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

也可以發(fā)揮自己的想象創(chuàng)造吸引人的亮點(diǎn)，例如：外置音箱、特色投影燈、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海報(bào)、室外好玩的小雕塑等。

▲ 一家家庭咖啡館門前招牌不是一般地多

11 停車要求  

小型個(gè)性咖啡館因?yàn)槊娣e較小可能對咖啡館要求不高，但對于一些大中型咖啡館沒有停車位是嚴(yán)重缺乏市場競爭力的，除非咖啡品牌本身的號(hào)召力非常強(qiáng)。

此外，停車方便也意味著開咖啡館是否要考慮交通是否方便，如果你的咖啡館藏在一個(gè)總是塞車的狹小街道內(nèi)，顧客去不去就都是看心情了；

再或者你的咖啡館位于快速路口或者天橋下面，顧客可能一腳油門就過去了，大呼：“走過了，忘記掉頭

12 外圍要求  

周邊有無標(biāo)志性的建筑或路口，方便顧客驅(qū)車前往？

如果在一個(gè)周邊都是批發(fā)市場、小賣部、菜市場的地方，開一個(gè)極有品位的咖啡館，那成功率一定不會(huì)太高。

▲ 外圍環(huán)境也不能忽視

本文來源餐飲老板內(nèi)參，由餐飲界m.txylsyj.cn整編報(bào)道，轉(zhuǎn)載請注明來源！