在鋪鋪旺的調(diào)查中，僅在2016年，各類餐飲續(xù)租門店的租金平均上漲30%，有些餐廳的續(xù)租租金漲幅高達(dá)100%，直接翻了一倍。高額房租直接導(dǎo)致全國(guó)大部分地區(qū)的餐飲店40%虧損，剩下60%多數(shù)只是在保本經(jīng)營(yíng)，賺錢的是少數(shù)。

餐廳開(kāi)店的目的是為了盈利，但是過(guò)高的租金注定是要賠錢的。那么餐廳如何合理計(jì)算租金，不至于簽下讓自己賠錢的租賃合同呢？

要確定一家門面值不值得投資，投資者要清晰地知道店面的保本點(diǎn)是多少。下面是餐飲店保本點(diǎn)計(jì)算公式，供參考：

保本點(diǎn)=每天固定開(kāi)支（房租+水電+稅收+人工工資+雜項(xiàng)）

保本點(diǎn)×（1÷預(yù)定毛利率）=保本營(yíng)業(yè)額

保本營(yíng)業(yè)額÷平均每客消費(fèi)÷平均每桌餐位數(shù)=每天的保本上座率

這個(gè)保本上座率就是門面盈利價(jià)值了，它如果在40%--60%就可以做，如果高于60%你就要綜合考慮了，得小心。  

而在租賃餐廳門店的時(shí)候，還有以下幾種計(jì)算方式判斷租金是否符合自己的需求，從而有利于判斷租金是否合理，避免過(guò)高租金壓垮餐廳。

一、租金利潤(rùn)彈性

租金是餐廳最重要費(fèi)用支出之一，通常情況下租金增加就意味著利潤(rùn)減少，租金減少則利潤(rùn)增加。我們把利潤(rùn)變動(dòng)與幅度租金變動(dòng)幅度之比稱為租金的利潤(rùn)彈性。簡(jiǎn)單地說(shuō)，租金利潤(rùn)彈性的含義就是當(dāng)租金變動(dòng)一個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)會(huì)增加（或減少）幾個(gè)百分點(diǎn)。租金利潤(rùn)彈性可以精確衡量租金變動(dòng)對(duì)餐廳利潤(rùn)的影響程度。 下面舉例說(shuō)明租金利潤(rùn)彈性的計(jì)算方法。

二、計(jì)算方法

假如北京某餐廳租金為16元/天/平米，面積為325平米，日租金為5200元。盈虧平衡點(diǎn)為9000元/日，菜品邊際貢獻(xiàn)率（毛利率）為70%，預(yù)期利潤(rùn)率為5%。如果租金增加10%，即520元，利潤(rùn)變動(dòng)比例會(huì)有多大？下面進(jìn)行計(jì)算：

1 計(jì)算預(yù)期利潤(rùn)率為5%時(shí)的日營(yíng)業(yè)額   

日營(yíng)業(yè)額=盈虧平衡點(diǎn)營(yíng)業(yè)額×（1+預(yù)期利潤(rùn)率/（邊際貢獻(xiàn)率-預(yù)期利潤(rùn)率））=9000×（1+5%÷（70%-5%））=9692（元）

2 計(jì)算預(yù)期利潤(rùn)率5%時(shí)的利潤(rùn)額   

預(yù)期利潤(rùn)＝日營(yíng)業(yè)額×預(yù)期利潤(rùn)率＝9692×5%＝485（元）

3 計(jì)算利潤(rùn)變動(dòng)率   

當(dāng)日房租增加10%，即520元，利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)減少520元，此時(shí)的利潤(rùn)變動(dòng)率為：利潤(rùn)變動(dòng)率＝利潤(rùn)變動(dòng)額÷預(yù)期利潤(rùn)＝520÷485＝107.3%

4 計(jì)算租金利潤(rùn)彈性   

租金利潤(rùn)彈性＝利潤(rùn)變動(dòng)率÷租金變動(dòng)率＝107.3%÷10%＝10.73

5 歸納計(jì)算公式   

租金利潤(rùn)彈性＝利潤(rùn)變動(dòng)率÷租金變動(dòng)率＝（日利潤(rùn)變動(dòng)額÷預(yù)期利潤(rùn)額）÷（日租金變動(dòng)額÷日租金）＝日利潤(rùn)變動(dòng)額÷（日營(yíng)業(yè)額×預(yù)期利潤(rùn)率）÷（日租金變動(dòng)額÷日租金）＝日租金變動(dòng)額÷（盈虧平衡點(diǎn)營(yíng)業(yè)額×（1+預(yù)期利潤(rùn)率÷（邊際貢獻(xiàn)率－預(yù)期利潤(rùn)率））×預(yù)期利潤(rùn)率）÷（日租金變動(dòng)額÷日租金）＝日租金×（邊際貢獻(xiàn)率－預(yù)期利潤(rùn)率）÷（盈虧平衡點(diǎn)營(yíng)業(yè)額×邊際貢獻(xiàn)率×預(yù)期利潤(rùn)率）

三、不同情況下的租金利潤(rùn)彈性

預(yù)期利潤(rùn)率是租金利潤(rùn)彈性的重要影響因素之一，我們可按同樣方法計(jì)算出前例中不同預(yù)期利潤(rùn)率下的租金利潤(rùn)彈性。我們很清楚地看出租金的利潤(rùn)彈性與預(yù)期利潤(rùn)率的反比關(guān)系，預(yù)期利潤(rùn)率趨于零時(shí)租金利潤(rùn)彈性最大，當(dāng)預(yù)期利潤(rùn)率趨于邊際貢獻(xiàn)率時(shí)租金利潤(rùn)彈性趨于零。

前面是北京的案例，由于當(dāng)?shù)刈饨疠^高，租金的利潤(rùn)彈性也較大。在一般地級(jí)城市或省會(huì)城市租金便宜，租金的利潤(rùn)彈性也較小。

通過(guò)租金的利潤(rùn)彈性分析可以清楚地告訴人們：

當(dāng)租金利潤(rùn)彈性較大時(shí)租金變動(dòng)會(huì)對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生很大影響，這時(shí)降低租金會(huì)使利潤(rùn)大幅增加。

當(dāng)租金利潤(rùn)彈性較小時(shí)租金變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響也較小，即使租金降低很多利潤(rùn)也不會(huì)大幅增加。

明白這一點(diǎn)對(duì)于店鋪?zhàn)赓U條件談判來(lái)說(shuō)非常重要。

四、租金利潤(rùn)彈性矩陣

影響租金利潤(rùn)彈性的主要因素除預(yù)期利潤(rùn)率外還有兩個(gè)：一是租金水平，租金水平越高租金利潤(rùn)彈性越大；二是毛利率（邊際貢獻(xiàn)率），毛利率越低租金利潤(rùn)彈性越小。預(yù)期利潤(rùn)率與毛利率有一定聯(lián)系，正常情況下毛利率越高預(yù)期利潤(rùn)率會(huì)越高，兩者變動(dòng)方向是一致的，而且預(yù)期利潤(rùn)率一定不會(huì)高于毛利率，大致可以用毛利率來(lái)代替利潤(rùn)率。（當(dāng)然，毛利率高并不意味著利潤(rùn)率就高，如果毛利率很高，但預(yù)期利潤(rùn)率很低，說(shuō)明餐廳的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用很高，即在房租、工資、管理費(fèi)用等方面的支出太大）。

簡(jiǎn)便起見(jiàn)，我們用租金水平和毛利率兩個(gè)指標(biāo)畫(huà)出租金利潤(rùn)彈性矩陣，在四個(gè)象限中，當(dāng)毛利率低且租金水平高時(shí)，租金利潤(rùn)彈性最?。幻实偷饨鹚礁邥r(shí)，租金彈性最大；其他兩種情況租金利潤(rùn)彈性中等，需要根據(jù)具體情況細(xì)算。

五、實(shí)踐應(yīng)用：年利潤(rùn)這樣翻一倍

利用租金利潤(rùn)彈性矩陣可以解決很多實(shí)際問(wèn)題。 本文第一例中，租金很高，毛利率較低，預(yù)期利潤(rùn)率只有5%，屬于“毛利率低－租金高”象限，租金利潤(rùn)彈性非常大。談判時(shí)一定要想方設(shè)法壓低租金，如果把租金降低10%，即由16元/天/平米降到14.4元/天/平米，預(yù)期利潤(rùn)將會(huì)增加1.073倍，由每天485元增長(zhǎng)到970元，年利潤(rùn)由17.7萬(wàn)元增長(zhǎng)到36.7萬(wàn)元， 凈增近20萬(wàn)元，這個(gè)成果相當(dāng)可觀，完全值得下一番功夫。

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